Како купити дом

Од добијања финансија до пуцања тог шампањца.

Кров, Цигла, Власништво, Зид, Кућа, Зидани радови, Некретнине, Кућа, Зграда, Архитектура, Морган МцМулленГетти Имагес Логотип, фонт, марка, графика, заштитни знак,

Кокетирали сте са идејом власништва над кућом. Можда је Зиллов постао једна од ваших најчешће посећених веб локација или сте случајно упадали у неке отворене куће ИРЛ, водили финансијске сценарије на калкулатору хипотеке и проналазили радост у прегледавању узорака плочица. Али сада се питате како доћи од „Волео бих једног дана да поседујем своју кућу“ до стварног узимања хипотеке, куповине куће и постављања тих плочица у подземној железници.

Без сумње, куповина куће је велика финансијска одлука - вероватно највећа у вашем животу. Од познавања важне разлике између претходно квалификованог и унапред одобреног до разумевања ствари попут непредвиђених околности и депозита, процес може осетити застрашујуће. Додајте томе емотивни тобоган који проналази ваш дом из снова и чека да чује вашу понуду.



Разбијање поступка куповине куће на кораке, чини га много лакшим за управљање. Ево корак по корак стручног водича за куповину куће.

Текст, фонт, линија, број,

1. Средите своје финансије

У овој раној фази поставите се за снажног, квалификованог купца тако што ћете уштедети за полог и добити кредит у врхунском облику.

Финансијска слика сваког купца биће јединствена. Да, кредитна оцена од 740 или више награђује вас најбољим каматним стопама, а ако положите кауцију од 20 или више процената у кућу, сачуваћете се од плаћања приватног хипотекарног осигурања или ПМИ. (ПМИ обично годишње кошта од 0,5 до 1 процента целокупног износа зајма, мада се најчешће плаћа као месечна премија. ПМИ обезбеђују приватне осигуравајуће компаније, али их организује ваш зајмодавац.) Али, дишите лако: ви још увек може купити кућу са много нижом кредитном оценом и далеко мањом депозитом. Само један пример - јер има пуно опције зајма тамо вани - ваша кредитна оцена може бити и 500 за ФХА зајам (хипотека подржана од државе коју осигурава Савезна стамбена управа) све док ставите 10 посто, или може бити 580 ако положиш 3,5 посто, објашњава Игнацио Родригуез са агенцијом Вестсиде Естате у Малибуу, у Калифорнији. Са конвенционалним зајмовима циљате на кредитну оцену од најмање 620.

Идеја овде? Не допустите да савршено буде непријатељ добра! Раст тржишта могао би вас надмашити ако чекате године да сакупите довољно за полог од 20 процената на вашем штедном рачуну или да се ваш кредитни резултат вину у изузетну категорију.

Уштеда за полог

Без обзира да ли је ваш циљ за учешће 3,5 или 20 процената, желећете да почнете да штедите новац што је пре могуће. „У идеалном случају, то је на рачуну који зарађује камате“, каже Нев Иорк Цити Брокер Линдсаи Бартон Барретт Доугласа Еллимана.

Размислите о разговору са финансијским саветником о вашој стратегији отплате зајмова са високим каматама, док истовремено штедите за дом. У зависности од тржишних услова, можда ће бити апсолутно логично купити кућу пре осталих дугова— ахем , ти досадни студентски зајмови! —исплаћују се тако да можете створити капитал и имати имовину која временом може да процени вредност, каже Бартон Барретт.

Изградња вашег кредита

Што се тиче кредита, имате право, по закону, до а бесплатни кредитни извештај сваке године. Овај извештај вам заправо неће рећи ваше резултате (који се могу разликовати међу три бироа), али ће вам помоћи да одредите све што вас вуче према доле. Свака пета особа има грешке на њиховом кредиту извештај , према Федералној комисији за трговину, па ћете желети да отклоните све грешке пре него што почнете да купујете хипотеку. Можете да пратите стварне резултате вашег кредита помоћу бесплатних Интернет пратилаца резултата као што је Цредит Карма. Или, многе банке и компаније са кредитним картицама имају бесплатне алатке за праћење кредитних резултата интегрисане у мрежни рачун.

Сада је такође право време да свом кредиту дате мали ТЛЦ. Доследно плаћање на време је најбоља ствар коју можете учинити за своју кредитну оцену. Можете му брзо подстаћи плаћањем стања на кредитној картици тако да ваша употреба на свакој картици не прелази 30 процената - то значи, ако имате ограничење од 1.000 УСД, држите стање испод 330 УСД да бисте повериоцима доказали да сте „ не прекомерно се продужујући.


2. Ухватите писмо за претквалификацију

Пре него што почнете да гледате куће, пожелећете да набавите предквалификационо писмо , у којем се наводи да је зајмодавац привремено спреман да вам позајми до одређене тачке. То агентима за промет некретнина сигнализира да озбиљно купујете, а не само да куће гледате из забаве. Писмо о претквалификацији такође ће вам помоћи да одредите буџет и да сузите који ће домови бити у вашем распону цена, каже агент за некретнине у Њујорку Ребецца Блацкер са компанијом Варбург Реалти.

Нешто на уму: Претквалификација је беби корак ка зајму. Самопријављујете информације о кредитном резултату и приходу, а заузврат ће вам зајмодавац дати идеју колико можете себи приуштити. Унапред одобрено, међутим, много је темељнији поступак и приближиће вас завршном столу: Тада се верификују те информације о вашем приходу и кредитном резултату. О томе више у наставку.


3. Унајмите агента за продају некретнина

Замислите свог агента за продају некретнина као капетана вашег тима за куповину кућа. Због тога ћете желети да унајмите агента који може да пружи снажне препоруке за хипотекарне брокере, адвокате за некретнине и професионалце за инспекцију домова, каже агент Њујоршког агента Кемди Аносике Варбург Реалти. „Што је најважније, потребан вам је агент за некретнине који ће вас саслушати и разумјети ваше потребе“, каже Аносике.

У реду је интервјуисати неколицину док не пронађете одличну способност. Неколико питања која бисте требали размислити:

  • Са колико других клијената тренутно радите?
  • Колико дуго радите у овој области и колико добро познајете четврти?
  • Која је твоја ниша? (Неки агенти се могу поносити тиме што раде са купцима кућа први пут, на пример)
  • Можете ли поделити неке референце?

Ох, и погоди шта? Вероватно нећете бити на удару плаћања свог агента за промет некретнинама. Продавац је тај који најчешће сноси трошкове провизије и агентима купца и продавца, објашњава Јоан Паллоне, агент за некретнине Паллоне и сарадници у Броомфиелду, Цолорадо. Постоје ретки изузеци када би купац платио провизију свом агенту, на пример када кућу продаје власник.


4. Прибавите унапред одобрење за хипотеку

Позиционираћете се као јаког купца ако унапред одобрите хипотеку пре него што започнете лов на куће и стављате понуде. „Често су„ савршени домови “на тржишту мање од неколико дана“, каже Стевие Рангел, агент компаније Цомпасс из Лос Ангелеса у Калифорнији. Не желите да се премећете да бисте добили претходно одобрење док други купци предају понуде. Многи продавци неће забављати понуде од потенцијалних купаца који још увек немају поређано финансирање.

Током овог корака, који је формалнији и темељнији од претквалификације, предаћете зајмодавцу мноштво докумената, попут В2, платних рачуна, банковних извода и пореских пријава. Нека ваши папири буду организовани и спремни.


5. Нека лов на куће почне

У овој фази имате на уму буџет и свом агенту за промет некретнинама пренели сте оно што вам је важно у претраживању куће - да ли је то велико двориште за вашег пса, кратко путовање до посла или уградни ормар.

Док обилазите домове или идете на отворене куће, понесите свеску да бисте пратили предности и недостатке сваке некретнине. Тешко је, али немојте да вас ометају недостаци који се лако могу отклонити, попут плаве спаваће собе Цоокие Монстер или досадних сиве лампе грађевинског нивоа. Обратите пажњу на ствари којима ће се теже позабавити, попут притиска воде и количине природног светла.

То би могла бити љубав на првом обиласку куће или бисте морали видети неколико десетина домова пре него што пронађете прави. Просечни купац обично гледа на 10 домова током десет недеља, према наводима а извештај из Националне асоцијације некретнина.


6. Дајте понуду

Унапред сте одобрени за хипотеку и ваш агент за некретнине пронашао је некретнину коју волите. Време је да дате понуду!

Ваш агент за промет некретнина имаће „компове“ који показују за шта су се продавале друге куће у том подручју и помоћи ће вам у информисању ваше понуде. Често ће купци кућа први пут бити непотребно забринути због тога што плаћају превише за кућу, каже Ангела Царрасцо , агент за некретнине са седиштем у Лос Фелизу у Калифорнији. А уобичајена грешка коју први пут чине купци долази премало, упозорава Д. аниеле забава , лиценцирани продавац некретнина са Фриедман тимом у компанији Цомпасс у Њујорку. Чак и ако сте чули да ваше тржиште фаворизује купце, вероватно и даље не желите да уђете испод цене са листе. „Проблем ове тактике је тај што вас продавац неће сматрати озбиљним“, каже Курзвеил.

Али, постоје неке мере заштите како бисте осигурали да не преплаћујете, објашњава Царрасцо, све док се не одрекнете својих непредвиђених околности. „Реалност је да се посао неће закључити, што значи да зајмодавац неће одобрити зајам ако дом не процењује “, Каже Царрасцо. (Ускоро више о непредвиђеним ситуацијама и проценама!)

Текст, фонт, линија,

Ако се заиста заљубите у дом и налазите се на конкурентном тржишту, своју понуду можете засладити писмом купца, што вам помаже да изразите зашто сте заинтересовани за дом на личан начин, каже Беатрице де Јонг, агентица за некретнине у Лос Ангелесу и стручњакиња за потрошачке трендове Отворена врата . „Писма са најбољом понудом усредсређена су на аспекте дома који волите, похваљују продавце за њихов укус или начин на који одржавају дом и показују им да сте посвећени глатком затварању“, каже она.

Када дате понуду, продавац ће обично захтевати „усрдан новац“ да би склопио уговор. „Усредсређени новчани полог сигнал је добре воље у име купца да је озбиљна у вези с домом и да жели да стави мало коже у игру“, каже Салт Лаке Цити, агент за некретнине у држави Утах. Јен Хорнер са РЕ / Мак Мастерс . Износ потребног усредсређеног новца може се разликовати у зависности од уговора, преференција продавца, као и од града или државе, објашњава Хорнер. Депозит ће типично пасти између 1 и 5 процената купопродајне цене куће, каже она. Купац може да јој врати њен новчани новац ако продаја не прође из разлога наведених у непредвиђеним околностима уговора. Неки уобичајени непредвиђени случајеви који штите купце, омогућавајући им да одустану од куповине, односе се на инспекције кућа, финансирање које пропада и процене кућа које су прениске.

Једном када дате понуду, продавац ће је прихватити, понудити противну понуду или је потпуно одбити.


7. Затражите инспекцију

Када продавац прихвати вашу понуду, време је да потражите кућни преглед. Готово све понуде укључују „непредвиђени случај инспекције куће“ који омогућава купцу да одустане од договора ако постоје значајни проблеми у налазима инспекције.

Инспектор ће тражити све врсте проблема које би кућа потенцијално могла имати, од темеља па све до крова, укључујући ствари попут неисправних ожичења или знакова буђења плесни.

Стандардна кућна инспекција, према Америчко друштво кућних инспектора , укључује свеобухватан поглед на следеће:

  • Систем грејања
  • Централни систем климатизације
  • Унутрашњи водовод
  • Електрични системи
  • Кров и поткровље
  • Зидови, плафони и подови
  • Прозори и врата
  • Фондација
  • Подрум

Кућни инспектори траже проблеме који би могли представљати сигурност, али се не баве козметичким проблемима. Они ће пријавити нешто попут пукотине у насељу, али неће забележити неуредан фарбарски посао.

Купци већину времена плаћају кућне инспекције, објашњава Реалтор Келли Маллои , са Виндермере Реал Естате у Сијетлу. Она препоручује да се дода канализациони опсег који испитује спољне водоводе. Заједно, ово кошта између 700 и 800 долара, али може варирати у зависности од вашег тржишта или величине куће.

У зависности од вашег уговора, ви - купац - можете да затражите да продавац изврши поправке на основу инспекције или да вам обезбеди кредит како бисте могли да извршите поправке. Пре него што стигнете до завршног стола, предате новац и потпишете папире, имаћете прилику да направите последњу шетњу како бисте били сигурни да је решено све што је требало поправити. Ако је могуће, закажите ово након што се продавци иселе - само у случају да покретачи направе штету.

Понекад, међутим, посао пропадне - можда је превише црвених заставица искочило током инспекције куће и продавац је вољан или у могућности да обави посао, објашњава Маллои. Иако би то могло мало пецкати, верујте процесу, саветује она. Твој дом је тамо!


8. Добити оцену

Следи процена, која је потребна ако подижете хипотеку, али се од ње може одустати у готовинском договору. Током овога, лиценцирани проценитељ долази у дом и детаљно га прегледа, да утврди колико вреди. Ваш проценитељ испитује за шта су се недавно продавале сличне куће у суседству, као и све обнове или надоградње које су можда имале додатну вредност за дом, и узима у обзир стање имовине. У основи, проценитељ покушава да осигура да уговорна цена буде поштена не само за купца и продавца, већ и за зајмодавца. Ако је процена нижа од уговорне цене, зајмодавац неће одобрити зајам.

Чак и у ситуацији са више понуда, власник мора имати на уму процену, објашњава Бранди Грелл , Сарадник на РЕ / МАКС професионалци у Стиллватер-у, Минесота . Ако нудите 230.000 америчких долара, а вредност куће износи 210.000 америчких долара, додатних 20.000 америчких долара мора бити издвојено. „Банка ће позајмити само ону вриједност за коју вјерује да кућа вриједи“, каже Грелл.

У овом тренутку могло би се одиграти неколико сценарија. Најбољи сценарио за купце? Продавац поново преговара тако да је продајна цена у складу са проценом. Друга опција је да уложите више новца у депозит да бисте надокнадили јаз између онога за шта је дом проценио и онога за шта га купујете. Такође, случајност процене стана у вашем уговору омогућава вам да одступите од договора ако оцена буде ниска, а ви ћете вратити свој најтежи новац.


9. Крените ка завршном столу

Ставите тај шампањац на лед: У кући сте. Можда је ипак требало мало дуже него што сте очекивали. У просеку је потребно 45 дана да се затвори стамбена позајмица, према компанија за кредитни софтвер, Еллие Мае , али отприлике одгађа се свако треће затварање . Падови који могу да померају ваш датум затварања или захтевају поновно планирање могу да укључују проблеме из инспекције или процене или колебање кредита које мења услове вашег зајма. То можете избећи ако не предузмете ништа што би могло утицати на ваш однос кредита или дуга према приходу, попут издвајања кредитне картице или зајма за аутомобил.

Најмање три радна дана пре затварања добићете „ Завршно откривање , “Документ на пет страница који садржи услове вашег зајма и списак накнада повезаних са затварањем.

Текст, фонт, линија,

Трошкови затварања обично износе око 2 до 5 процената зајма, па ако купујете кућу за 250.000 УСД, очекујте да се трошкови затварања крећу од 5.000 до 12.500 УСД. Ово можете да платите из џепа или ћете можда моћи да га убаците у зајам, али имајте на уму да ако учините ово друго, платићете камату на то. Неки од уобичајени трошкови затварања укључују накнаде за процену, одобравање зајма, претрагу наслова, плус унапред плаћени трошкови као што су порез на имовину, осигурање власника кућа и камате до доспећа прве уплате.

По завршетку ћете потписати све потребне документе за хипотеку, предати благајнички чек за полог и друге накнаде и добити кључеве новог места. Неке државе захтевају да адвокат буде умешан у трансакције некретнина или да буде присутан приликом затварања. Купци ће се често одлучити за рад са адвокатом као додатном заштитом ако продаја има компликације, попут куповине куће у поплавној зони или куповине куће која има забрану приступа.

У зависности од услова зајма, можда ће вам бити потребно и да отворите есцров рачун. У основи ово држи ваш новац док не доспева у плаћање, а у контексту хипотеке могао би се користити за плаћање ствари попут пореза на имовину, осигурања власника куће и накнада ХОА, објашњава Нора Апсел, суоснивач у Морти Банка прикупља унапред депозитну уплату од вас и тада месечно уплаћујете на рачун за живот свог зајма, каже Апсел. Ово поједностављује плаћања, али такође помаже у заштити зајмодавца тако да ваш дом не буде забрањен због неплаћеног пореза на имовину, попут овог типа који је изгубио дом за неплаћање 8,41 долара !

Када затворите, време је да сабљате тај шампањац и разваљате простирку за добродошлицу „дом слатки дом“. Ви сте власник куће!